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20200106
「明日大嶼」問題多多，概念模糊，必引起極大民憤，勢難推動。昨天立法會石禮謙議員都話「明日大嶼」是林鄭的惡夢！反觀，我兩年前倡議的「船灣築島造地建家園」，規模更大，能一下子提供土地足以容納80萬人及6500萬呎商業樓宇，比明日大嶼的70萬及4500萬呎更大，建造費用卻只是三分一，
更可促成水資源多様化及構建「東隅鐵路新幹缐」，解決過份依賴東江水及東鐵綫擠迫等問題。
為了可以繼續推動這個能造福萬民的務實建議，我只好不斷奔走各方，以「由下至上」策略，尋求突破。
林鄭真的有心為香港人解決「樓價高、上車難」的困局嗎？
20191017
施政報告聚焦土地房屋！結果是雷聲大，雨點小。港人盼望的「限非本地人買港樓」及檢討「每天150個單程証計劃」等，施政報告隻字不提。正如雷賢達所言，「在短期住宅供應不足情況下，港府應該立法禁止投資者及外地人買港樓，剔除部分不必要的需求，令樓價回落至大家可負擔水平，而非鼓勵港人藉提高按揭成數來置業。」
由此可見，林鄭根本沒有「心」為港人解決「樓價高、上車難」的困局。反觀，我的「船灣築島造地建家園」能即時為香港提供1200公頃垂手可得的土地，並已納入土地供應專責小組的18個選項之中，仍然被當權者及既得利益者刻意束之高閣，「增闢土地、你我抉擇」小冊子是如何斷章取議、蒙騙港人，大家可以瀏覽以下網頁，當自有所悟。
林鄭月娥稱施政報告聚焦土地房屋
20191016
我於2018年3月在香港測量師學會SBE 期刊發表的文章「A Proposal to Use Plover Cove Reservoir as a Land Reserve for Hong Kong」，正好是對正下藥呀！
土地供應諮詢文件2030+ 提及，本港在2046年前約需要4800公頃作發展，當中有3600公頃屬於「已預知的土地供應」，因而得出最少有1200公頃的土地短缺。
所以能真正解決1200公頃的土地短缺問題，落實「船灣新市鎮」發展計劃，一個就夠數。詳情可瀏覽以下網上連結：https://www.hkis.org.hk/archive/materials/category/20180319124952.0.pdf
引用《收回土地條例》 無助減輕土地短缺
20191010
明報2019年9月27日經濟版有以下的報導：
「雖然政府正積極引用《收回土地條例》向發展商收回新界農地，不過，已卸任土地供應專責小組主席的黃遠輝表示，不論是財政司長陳茂波日前所說的5年收回700公頃農地，或是發展局長黃偉綸所說的400公頃，實際上皆是「已預知的供應」，無助減輕本港土地供應短缺的情况。
….. 黃遠輝表示，土地供應諮詢文件提及，本港在2046年前約需要4800公頃作發展，當中有3600公頃屬於「已預知的土地供應」，因而得出最少有1200公頃的土地短缺。」
所以能真正解決1200公頃的土地短缺問題，落實「船灣新市鎮」發展計劃，一個就夠數。
公眾支持
20190102
2019年伊始，就睇到土地供應專責小組將「船灣新市鎮」自18個選項中剔除，心情當然有點戚戚然！但今天冷靜下來，細閱新聞，就是另一番景象，不竟我只以一人有限的資源，為香港未來出謀獻策，儘管在過去兩年，努力走訪了數個專業團體，也遭部分「專業」團體的封殺，向超過一千六百人講解「船灣新市鎮」這選項的優勢，但不竟這只是極少數的香港市民，然而在電話調查中卻有23% 的支持度，「船灣新市鎮」是一個非常複雜的大型發展項目，沒有政府積極解構，一般市民是很難理解這選項的真諦，就如資深傳媒人，陳景祥先生所言「沒有強力的利益團體推動，在整個諮詢過程中沒有引起太大注意」，好在還有你們的支持，如果唔係，這個被人刻意遺忘的選項又怎可能在4個人中就有一個人支持！土地供應專責小組還剎有介事地要把這選項置諸死地，他們怕甚麼！因為，他們最清楚可以挑戰及替補「明日大嶼」的，只有「船灣新市鎮」。大家稍後可以多留意「明日大嶼」在未來四年「可行性研究階段」所發佈的新聞，它所面對的種種困難，只要套用「船灣新市鎮」這選項，大部份就能應刃而解，
日後再詳細與大家分享。大家要有信心，「船灣新市鎮」的優勢是不可能「被抺摋」的。
善用填海技術 東大嶼重塑香港？
20181010
劉偉棠，奧雅納院士及董事，是參與團結香港基金會提出「強化東大嶼都會」研究的一分子，當然會積極推銷「強化東大嶼都會」，提出數據，推論「強化東大嶼都會」大件夾抵食，只要在合理的水平，盡量低佔成本，氹大家落搭。文章由始至終沒有提及「強化東大嶼都會」計劃所需費用，只指出填海與道路及鐵路等建造成本的單價，分別為每呎成本1360元及650元。目的是話俾大家知在東大嶼填海造地比較收購農地平宜，因新界農地賠償，只要每呎1560元（包括對地上農作物賠償）！問題是現在農地賠償是以高企的地價計算出來的，如此跟據劉院士的邏輯，無論政府填多少海、造多少地，樓價都不會下調吧！
好！就讓我剖析這世紀工程可能成本吧。
道路及鐵路每呎650元 x 2200公頃 = 1430億，如果進行的不是強化版，只是政府的1200公頃，個島細的，接駁孤島的三組道路及鐵路會長至少30%，費用將增加至1859億，加上這只是基於劉院士的保守單價推算出來，相信這三組道路及鐵路申請撥款時不會少於2000億。
填海造地，每呎1360元，即是每公頃1.36億！2017年4月發展局向立法會財委會申請撥款205億，在東涌東近岸填海130公頃，單價相當於每呎1580，每公頃1.58億 x 1200公頃 = 1896億。因此，在東大嶼離岸填海1200公頃相信費用不會少於2000億。如果進行「強化東大嶼都會」的2200公頃，單是填海就接近4000億。結論是「強化東大嶼都會」要6000億，政府的「東大嶼都會」都要4000億，這還未計其他基礎設備配套，如供水、排污、供電等建設費用，更重要的是，
以上的推算是基於劉院士的保守單價推算出來。這天文數字的投資，香港是否負責擔得來？
説填海造地只是$500一呎？？？
20180928
景祥兄說得好！「沒有強力利益集團推動」，我的船灣新市鎮建被人遺忘了。沒有牽涉利益，不用收地，拆遷與補償，不正就是普羅大眾所求嗎？填海是政府既定政策，自然有很多人爭相為填海説項，搖旗吶喊，鳴鑼開道，但是，説填海造地只是$500一呎，未免太過份。東涌東填海130公頃，向立法會申請205億工程費，平均是$1577一呎。土地供應小組估算填海造地費用是$1.5-2.5億一公頃，折合是$1500-2500一呎。$1500一呎是近岸填海，與東涌東的$1577一呎相符，東大嶼都會不屬近岸填海，應該需要$2500一呎，還未計接駁到島上的三條鐵路及三條行車隧道，所以東大嶼都會填海造地要$5000億（相當於法無據$5000一呎），絕不為奇！
「從關西看東大嶼都會」
20180913
正值「山竹」來勢洶洶之際，香港理工大學應用社會科學系講師鄒崇銘今天在明報觀點發表上述文章。無論從地理環境風險或投資風險來衡量，越來越多有識之士意識到東大嶼都會計劃不可取，積極提出替補方案。「民間土地資源專家組」，冀以香港人口即將飽和，漠視土地需求，負隅頑抗，
妄想推翻東大嶼都會填海計劃，看來只會圖勞無功，難以竭止林鄭這鴻圖大計。
從規模及功能上，能替補東大嶼都會計劃的，唯有「船灣新市鎮」。一個建議就能解決土地、食水及交通三大問題，東大嶼都會計劃實則也望塵莫及。只要大家肯跨出一步，衝破心中的紅線，一切都變得海闊天空。
為了我們下一代的未來，懇請大家多些發聲，參與力諫林鄭的行列，免香港墮入萬劫不復的境地，則市民幸甚！
葛珮帆議員都話香港應減少東江水依賴
20180912
葛珮帆議員參觀完以色列海水化淡廠都意識到香港要加速逆滲透海水化淡進程，從而減少依賴東江水。與此同時，土地諮詢這齣戲亦臨近尾聲，特首林鄭大可挾「民意」在10月施政報告推出東大嶼都會填海計劃。我並不反對填海，因為這是少數可提供大量擁有話語權土地儲備的選項，遏止因土地匱乏的各種畸形現象。
但是如果有比東大嶼都會填海更好的選擇，為甚麼我們要冒這個險呢？林超英先生在明報8月28日的文章指出，「人工島是只輸不贏的世紀大賭博，耗資巨大擔心香港政府負擔不起，另外，把近百萬人置於海中是漠視氣候變化後果的笨選擇。」
船灣新市鎮投資額只是「東大嶼計劃」的二分一，卻可以容納80萬人，加上可分階段按需求及經濟情況分四期續一築島，每期只是150公頃，可以輕易化解經濟下行週期的衝擊。
反觀東大嶼計劃就沒有循序漸進的選擇，有機會陷香港於萬劫不復的境界。所節省出來的投資額，更足以開展全民退保計劃。
船灣淡水湖位處吐露港內，在湖中築島不會受氣候變化所引致的風暴潮襲擊。船灣淡水湖新市鎮可以謂「一石三鳥」，既可以提供30萬個650呎的住宅（80萬人的居所）及6500萬呎商業樓宇，又可改變現時高風險的供水模式，建議的東隅鐵路幹線亦可疏導東鐵綫的擠塞。唯一的障礙，只是環保人仕心中的一條「紅線」。
我們是否值得為這「紅線」要下一代承受如此鉅大的風險呢！
為了我們下一代的未來，我懇請各位有心人能仗義執言，公開發表文章或言論，爭取朋友及市民的支持，凝聚力量，參與力諫林鄭的行列，如需要更多資料，可以在我的面書留言。
這九個新市鎮的剩餘容量已所餘無幾，只有計劃中的東涌東/西擴展區能把東涌新市鎮發展延續並增加容納14.4萬人。這些七、八十年代開展的新市鎮，已經飽和再無餘力解決香港目前嚴峻的房屋問題。很遺憾，自此香港政府再沒有推出任何新市鎮發展計劃，有的只是一些規模較細的新發展區，對房屋短於事無補，加上部份計劃仍處於籌劃中，未能趕上配合人口增長，形成供應不足，樓價節節上升，與市民收入嚴重脫節，那些投機分子，看準機會，認定樓價長遠來說只會升、不會趺，作為投資者 (美其名)當然會大量入貨，地產發展商更不惜高價投地，就萛是已落成的，都選擇屯積不賣。位於香港九龍大角咀浪澄灣就是一個活生生的例子 ，屋苑有8幢，共1,829個單位，於2005年落成，當時以現樓發售，於2007年10月首推其中第 3、5、6 座的部分單位，第一批售出的單位於2008年4月開始收樓。發展商自2007年賣出600伙後一直封盤，另外兩座分別於2012年5月、2013年11月至2014年年中、2015年夏天及2016年重推。最後三座一直屯積至2016年尾，寧願額外花費超過三億元將單位的裝置重新更換也在所不惜。因此，如果在土地供應上政府沒有壓倒性主動權，這群貪得無厭的炒家和地產商是會有恃無恐的，只會繼續興波作浪、屯積居期，操控樓價，樓價不止難以下跌，連平穩也難！
超強颱風「飛燕」襲大板、水淹關西，
大阪關西國際機場嚴重水浸，變成一片汪洋而全面關閉
20180905
昨日超強颱風「飛燕」襲大板、水淹關西，大阪關西國際機場嚴重水浸，變成一片汪洋而全面關閉，3000客滯孤島，這就是「強化東大嶼計劃」的未來寫照！「飛燕」提醒香港人不要重蹈關西的覆轍，亦印證了我幾天前8月31日的貼文，「明報8月28日刊登了林超英先生以「宏觀看人工島——只輸不贏的世紀大賭博」為題的投稿，林先生指出人工島是只輸不贏的世紀大賭博，耗資巨大擔心香港政府負擔不起，另外，把近百萬人置於海中是漠視氣候變化後果的笨選擇。我絕對認同林先生這兩點的論述…」
我們不應讓香港重蹈關西的覆轍，「東大嶼都會」不可取，「強化東大嶼計劃」更不堪。
這九個新市鎮的剩餘容量已所餘無幾，只有計劃中的東涌東/西擴展區能把東涌新市鎮發展延續並增加容納14.4萬人。這些七、八十年代開展的新市鎮，已經飽和再無餘力解決香港目前嚴峻的房屋問題。很遺憾，自此香港政府再沒有推出任何新市鎮發展計劃，有的只是一些規模較細的新發展區，對房屋短於事無補，加上部份計劃仍處於籌劃中，未能趕上配合人口增長，形成供應不足，樓價節節上升，與市民收入嚴重脫節，那些投機分子，看準機會，認定樓價長遠來說只會升、不會趺，作為投資者 (美其名)當然會大量入貨，地產發展商更不惜高價投地，就萛是已落成的，都選擇屯積不賣。位於香港九龍大角咀浪澄灣就是一個活生生的例子 ，屋苑有8幢，共1,829個單位，於2005年落成，當時以現樓發售，於2007年10月首推其中第 3、5、6 座的部分單位，第一批售出的單位於2008年4月開始收樓。發展商自2007年賣出600伙後一直封盤，另外兩座分別於2012年5月、2013年11月至2014年年中、2015年夏天及2016年重推。最後三座一直屯積至2016年尾，寧願額外花費超過三億元將單位的裝置重新更換也在所不惜。因此，如果在土地供應上政府沒有壓倒性主動權，這群貪得無厭的炒家和地產商是會有恃無恐的，只會繼續興波作浪、屯積居期，操控樓價，樓價不止難以下跌，連平穩也難！
「宏觀看人工島——只輸不贏的世紀大賭博」
20180830
明報8月28日刊登了林超英先生以「宏觀看人工島——只輸不贏的世紀大賭博」為題的投稿，林先生指出人工島是只輸不贏的世紀大賭博，耗資巨大擔心香港政府負擔不起，另外，把近百萬人置於海中是漠視氣候變化後果的笨選擇。我絕對認同林先生這兩點的論述。但文中提出沒有人口增加就不需要土地的論調，我就不敢苟同，明報8月29日社論正好就如當頭棒喝，社論強調“政府建立土地儲備的最大意義，在於可以完全主導用地規劃和佈局，毋須受制於擁有大量農地的發展商。當政府握大量土地，發展商討價還價籌碼自然大減，農地以符合最大多數人利益發展的可能性愈大，「麵粉」愈多，「麵包」當然也愈多，政府要建立土地儲備，大幅增加土地供應，長遠必須大規模填海造地。”這論調與我三番四次提及的「土地話語權」(7月31日的貼文) 不謀而合。如果要係18個土地供應選項中找到一個乎合林先生及明報社論要求的，答案就是船灣新市鎮，因為：
1. 船灣新市鎮投資額只是「強化東大嶼計劃」的四分一， 加上可分階段按需求及經濟情況續一築島，分四期，每期只是150公頃。
2. 船灣淡水湖位處吐露港內，在湖中築島不會受氣候變化所引致的風暴潮亡襲擊，
3. 在18個土地供應選項中，只有東大嶼都會計劃及船灣新市鎮計劃可以提供具土地話語權的大量土地。
「團結香港基金」倡建2200公頃人工島，超級大白象？
20180808
根據香港大學科斯產權研究中心去年的報告，香港自1950年至2010年，填海造地共6318公頃（見附表）。其中2545公頃主要是西九龍及與港口及機場發展策略相關，撇除這2545公頃，填海實質3773公頃，期間人口增長約450萬。自2010年至今，香港人口増長只有約50萬，董基金倡議填海2200公頃未免有點浮誇，加上開拓這孤島新市鎮，基礎設施難以分階段按需求分期執行，尤其是建議的3條道路及3條鐵路，填海及基礎設施工程費用肯定超逾5000億。
近年，香港已先後承擔了數個千億工程項目，還未找數，香港2017年全年本地生產總值也只是3412億美元，香港是否還有能力承擔如此鉅大的基建投資？
期間如何面對經濟週期下滑所帶來的衝擊，在沒有退路之下，恐怕這項目會重蹈韓國松島的覆轍（SCMP 2018年3月25日的報導文章），成為舉世觸目的超級大白象。
要為80萬人打造一個宜居的新市鎮，不用大費周章，只要在船灣淡水湖1200公頃內分階段、按需求分期構築4個150公頃的人工島便可，將風險減至最低。
土地問題是一面照妖鏡
20180803
土地問題是一面照妖鏡，映照出部分持份者為了一己之私，罔顧社會利益。
我絕對認同明報今天的社評，「土地問題是一面照妖鏡」。我的建議，在「船灣築島造地建新城」，沒有複雜業權，不涉官商勾結，政府擁有絕對土地話語權，正是解決現今土地匱乏所衍生種種問題的良丹妙藥。部分「關鍵意見領袖」及「環保人士」，高喊「保衛高生態價值地區」及「船灣淡水湖儲水功能不可或缺」，拒絕深入探討，卻又拿不出實質理據，擔心喪失水塘景觀及捍衛傳統保育區紅線範圍竟淪為最終理由。反對改變船灣淡水湖現狀，釋出珍貴土地，再次貢獻香港，卻罔顧８０萬人最基本的住屋訴求，這些均是「唯我獨尊」的典型例子。如果政府手中有地（1200公頃），落實發展一個一下子可以提供３０萬個６５０呎住宅單位及６５００萬呎商業樓宇的新市鎮，將提供一個有利氛圍，推出科斯產權研究中心所倡議的土地債券及換地制等措施，加上中心去年提出的殺手鐧，在2047收回閒置農地，私人業權者才會有誘因上繳土地，備受推祟的「棕地先行」、「農地公私合營」等種種建議所遇到的障礙，將隨土地供應充裕而自動消弭，土地錯配的問題將可應刃而解。
港大科斯產權研究中心提出的土地債券及換地制
20180731
港大科斯產權研究中心提出的土地債券及換地制，正如土地供應專責小組主席黃遠輝先生所言，「原則意念是好，但以目前土地價格高企，加上新界土地持份者多，往往涉及祖堂地等複雜業權，牽涉利益太大，相信要落實方案會涉及極複雜細節。…土地區劃整理方案涉及換地，政府需審慎估算地價差異，並令外界信服不涉官商勾結。」黃先生不愧土地專家，真是一語中的。歸根究底，這完全是博奕上的問題，如果香港政府手中無地，對土地欠缺話語權，任何涉及公私營合作或某一程度上要仰人鼻息的所謂措施，都只是緣木求魚，不設實際的夢想，較之筆者所倡議的「船灣築島造地建新城」更難實踐。但話需說回來，筆者的建議，沒有複雜業權，不涉官商勾結，政府擁有絕對土地話語權，這不就是解決現今土地匱乏所衍生種種問題的良丹妙藥嗎？只要有決心，為市民打造一個夢幻新市鎮，將指日可待。如果政府手中有地（1200公頃），並且付諸實行，將提供一個有利氛圍，推出土地債券及換地制等措施，加上科斯產權研究中心去年提出的殺手鐧，在2047收回閒置農地，私人業權者才會有誘因上繳土地，從而把握良機，理順土地錯配的問題。
填海vs 填湖
20180709
有朋友問，「咁東大嶼點萛！佢有乜唔好！」
首先，筆者是支持積極考慮填海拓地，開闢新天地的，因為這樣香港政府及市民才可以重奪土地話語權，加上項目一經推行，又不會牽涉「收地、拆遷與賠償」，項目被各方既得利益者拖垮的機會大減。但是東大嶼都會計劃，只是在 2030+透露的一個「願景」，未經廣泛諮詢討論。而筆者提出的「填平部分船灣淡水湖作新市鎮發展」，因筆者資源有限，只能停留在概念性階段，筆者相信只有政府才能掌握所需數據，作出深入可行性研究，讓市民清楚了解項目的優勢與代價，從而作出客觀的選擇。就筆者而言，在船灣發展新市鎮與填海沒有必然性的衝突，東大嶼都會以至於長洲以南大規模填海造地都屬長遠規劃，都在2030+以後，難以解決現時嚴峻的土地短缺及舒緩市民對居所恐慌性需求的情緒。
相對於填海，船灣新市鎮有著以下的優勢。
水務署不務正業；環境局正一大嘥鬼！
20180705
水塘置太陽能板，要25年先回本，本身已經唔環保，項目的碳足跡肯定遠超發電量所帶來的碳排放減少，這道理不是很簡單嗎？花700萬元才換來年發電量12萬度（每度電是HK$1.154），還未計每年所需維修及行政費用，相信不會少於12萬元吧！在另一方面，水務署卻對每年流失15%經瀘水廠處理的食用水，放軟手腳，推說署方已做了很多工作，事實亦顯示流失量由2000年的25%已大幅減少至現時的15%，但與周邊城市的2-8%仍有大段距離。如果香港可追貼周邊地區的上限8%，就可以慳回7%的流失量，相當於7000萬立方米的食水，以東江水的成本加瀘水及輸送費，每立方米食水成本不會少於10元，水務署每年就嘥咗7億元，如果這7億元裡面的碳足跡是等值的20%，這浪費就等如約1億4千萬度電，是水塘置太陽能板的發電量的1000多倍。我話水務署不務正業，是否正確呢！
港鐵5條路線超負荷
香港01 2018年4月17日「港鐵荃灣線載客量達113% 油麻地站至佐敦站最逼爆」
「港鐵乘客量屢創新高，惟車廂經常出現逼爆場面，乘客慘變「沙甸魚」。運輸及房屋局回覆立法會特別財委會的議員提問時指，有五條鐵路線的載客率高於100%，包括荃灣線、東涌線、觀塘線、港島線及西鐵線。當中荃灣線油麻地站至佐敦站一段最逼爆，載客量高達113%。」
解決辦法唯有發展船灣新市鎮，構建東隅鐵路幹線，疏導南北往來交通，這是政府力推的東大嶼都會無法達致的。
致林鄭月娥特首的電郵
20180410
與其派錢派到天怒人怨，不如大胆一點，投資幾百億，申辦 2032年的奧運會，為香港注入新動力。
2032 年距今14年，正好有足夠時間完成船灣新市鎮之第一期，第二期150 公頃之人工島剛好為奧運提供場地及所需設施，這些體育設施亦不會淪為大白象。日後，這新市鎮可以順勢打造為一個體育城及大學城，所建的運動員宿舍，可以直接轉為公共房屋或私人住宅單位。
建議詳情可瀏覽附圖。
葵涌貨櫃碼頭上蓋建屋；背後牽涉鉅大利益？
20180118
信報2018年1月18日有以下的引述報導：「至於在平台上建屋的施工時間與一般工程無異，只是前期要取得各持份者同意，不知需時多久，應由政府牽頭協商，思考如何可以加速通過發展。貨櫃碼頭現有3個營辦商，相信他們「有着數咪制囉」，該範圍面積大、地價貴，讓各持份者瓜分，…」。究竟着數有多大呢！
17.28萬個500方呎單位等於總數8640萬呎可建樓面，以3000元一呎計，各持份者可以瓜分的地價是2592億。
時間不會改變船灣淡水湖可以改造成為一個夢幻新市鎮所具備的優厚條件：不用收地、不用拆遷、不用賠償，也不會為某一集團帶來額外的鉅大得益。
「填海變搖錢樹 年毀海岸過萬頃」
20180104
最近香港政府接連推出填海計劃，繼早前的馬料水60公頃及龍鼓灣220-250公頃，今天又宣佈小蠔灣填海約60公頃，加上已開展的三跑填海650公頃，填海總數將超過1000公頃（相當於10平方公里）。
如果大家有留意明報以「填海變搖錢樹 年毀海岸過萬頃」的專題報導，中國沿海城市填海規模正以每年上萬公頃的速度增長（還未計南海島礁填海造陸的1174平方公里），香港還可以從中國取得所需的海沙填海嗎？2030+的東大嶼都會用甚麼在海中心去填800-1200公頃，用人造填料或泥土都會帶來成本大幅提升及土地沉降需時的問題。
反觀筆者在船灣淡水湖「築島、造地，建家園」的建議，所需填料極少，現時水深的19米，正好為三層地下城提供免挖掘空間。時間及建築成本都遠較東大嶼都會計劃優勝。
Do we have any other benefits
in setting up a new town in Plover Cove Reservoir?
20171019
Up to the present moment, I believed I have addressed most of your concerns on the impact of the establishment of the new town on water supply system of Hong Kong. In fact, resilience in water supply will be greatly enhanced via the introduction of Reverse Osmosis Desalination as a major source of water for Hong Kong.
In addition, this new town will provide a solid foundation for the construction of a new north-south railway line linking up Lok Ma Chau Spur Line and Tseung Kwan O Line. This new N-S line will substantially alleviate the traffic jam in Tai Wai and Kowloon Tong of East Rail Line for both northbound and southbound traffic. It offers residents in Northern District and Ma On Shan a quicker, a more direct and comfortable alternative mass transit to and fro their workplace in Kwun Tong and Island North. They are no longer required to go through the bottleneck in Tai Wai and Kowloon Tong. On the other hand, residents in Island East, Kwun Tong and Tseung Kwan O might take this N-S line to mainland China without going through the bottleneck in Kowloon Tong.
Below are two simple diagrams showing contribution of this N-S line in northbound and southbound traffic.
Hence, I would say my proposal on the Plover Cove New Town Proposal is of substantial benefits to Hong Kong in threefold, viz. abundant land supply,
more resilience in water supply and an enhanced railway network (一石三鳥).
在船灣建新市鎮，還有其他的好處嗎？
20171019
船灣淡水湖佔地1200公頃，在這一大片土地上建立新市鎮，具相當高的成本效益，提供具體條件及空間可以實踐各項智慧及環保城市的構思，並為香港即時提供大量土地儲備，可以解決因土地供應失衡所帶來的種種問題，這是客觀事實，無容置疑。唯一需要解決的障礙是供水上的問題，筆者已於過去一系列文章作了詳細分析，在此不再重複了。總括來說，在船灣淡水湖建新市鎮是不會對現時供水系統及策略帶來任何負面影響。
反之，這項目只會促使香港加速完成水資源多樣化及各項水資源重用的長遠策略目標，最終達至一個可靠和平衡的供水模式。
在船灣建新市鎮更提供了有利條件，構建南北走向鐵路幹線，把將軍澳線從寶琳邨延伸北上，經科技大學，西貢，馬鞍山，船灣新市鎮，坪輋，粉嶺北與落馬洲支線連接起來，這條幹線將成為港島東，將軍澳及觀塘居民往返中國大陸的必然之選，把三個總人口超過167萬註1的地區及新市鎮（預計可容納80萬人)以集體運輸系統連結起來，完成東隅鐵路南北幹線，為市民南下北上提供更便捷的選擇，大大舒緩了金鐘及九龍塘這些樽頸地帶的人流，可以同時減輕港島線，荃灣線以及東鐵線的負荷。（見附圖）
這船灣新市鎮構思可同時解決土地供應問題，改善供水模式及完善香港鐵路網絡，可以謂「一石三鳥」。
Impact on the Ecological Environment
20171014
“Reservoirs in Hong Kong are man-made water bodies, usually enclosed by dams in valleys or sea inlets – and fed by water from the surrounding hill streams and catchwaters, and also by water piped in from mainland China. They provide various types of aquatic habitat, ranging from shallow and bushy marginal zones, to deep and open water, which cater to the needs of various freshwater fish, including some rare species. For example, Kowloon Reception Reservoir harbours 19 species, including rare ones like Rhodeus ocellatus, Rasborinus formosae and Rasborinus lineatus, while Hok Tau Reservoir supports the locally rare Mastacembelus armatus and Oryzias curvinotus.”1
AFCD did not mention a unique rare species found in the Plover Cove Reservoir.
The Reservoir itself is not a natural site or a unique eco-system. Most species can be found in other ponds and reservoirs. Moreover, the water inflow from Dongjiang has imported the golden mussel, an invasive species,2 causing harm to the pipes. Therefore the foreseeable impact on the ecological environment should be minor, in view of its lack of marine ecology and non-uniqueness of the present fish species. The benefits of the Project would be definitely out-weighing the losses.
1. Home > Conservation > Hong Kong Biodiversity Online > HK Species of the web site of Agriculture, Fisheries and Conservation Department, The Government of HKSAR
2. From Wikipedia, the free encyclopedia – Limnoperna fortunei, the golden mussel, is a medium-sized fresh water bivalve mollusc in the family Mytilidae, the true mussels. The native range of the species is China, but it has accidentally introduced to Hong Kong via importing Dongjiang Water.
在船灣淡水湖建新市鎮，會破壞環境生態嗎？
20171014
「本港的水塘是在山谷或海灣築壩建成的人工水體，水源來自山溪和引水道，或引接由內地輸入的水。水塘的水生生境繁多，有長滿矮樹叢的堤岸淺水區和深水的廣闊水域，為不同的淡水魚提供合適的生境。舉例來說，九龍接收水塘內共找到19種淡水魚，包括稀有的高體鰟鮍、台細鯿和線細鯿；另外，本地稀有的大刺鰍和弓背青鱂則在鶴藪水塘內找到。」註1
漁農自然護理署並沒有提及船灣淡水湖有任何稀有的魚類品種。
水塘是人工興建，本身沒有天然或獨有的生態系統，船灣淡水湖有的物種，在別的水塘一様可以找到。
反而船灣淡水湖接收了東江水，也無意間將河殼菜蛤引入香港，而造成引水系統的危害註2。在環境保育方面，這項目肯定是得多於失。
1. 主頁 > 自然護理 > 香港生物多樣性網頁 > 香港物種 > 香港的淡水魚類 > 水塘，香港特別行政區政府漁農自然護理署網頁
2. 根據維基百科自由的百科全書，沼蛤（學名：Limnoperna fortunei），又稱河殼菜蛤，是貽貝目殻菜蛤科沼蛤屬（Limnoperna）的一種。主要分佈於韓國、中國大陸，常棲息在河流及河口半淡鹹水區域。在香港為入侵物種，危害生態並會造成自來水廠、污水處理廠、水庫、發電廠等使用的管道阻塞。
Will the construction of the New Town impact on the beautiful environment?
20171013
The plan intends to retain half of the surface area or 600 hectares for open space and water area. The circumference will be lined with a 30-meter wide green buffer zone, providing a 20-kilometer cycling and jogging trail. The main dam and all the recreational facilities along the Bride’s Pool Road will remain unchanged. The development on the 600 hectares artificial islands will assume a plot ratio 4 and 3:1 ratio for residential/non-residential area. To take advantage of the 20m depth of the Plover Cove Reservoir, we can build 3 storeys of basement to house non-residential facilities such as public amenities, research centres, university campus, hospitals, shopping malls, mass transport, freight lanes, car parks, sewage treatment plants, refuse collection points, building services machine rooms, district cooling system, etc. Assuming residential and commercial buildings have 20 storeys on average, site coverage would be less than 20% of the reclaimed area. As all car lanes and transport can be accommodated underground, the aboveground area will be pedestrian zone, surrounded by parks, lake and green belt.
This green and eco city will greatly enhance the recreational facilities in the area.
While the Reservoir is located within the Plover Cove Country Park, we can only access about 1/3 of its area along the lake side, i.e. road on top of the main dam and Bride’s Pool Road. There is no activity on the water surface. In fact, the New Town, with 08-1.2 million population, can come with eco-friendly design. For example, a buffer zone can be retained along the lake side and water canals can run through the whole area. The central park can be as big as 25 hectares, comparable to the scale of the Victoria Park. The buffer zone can provide a jogging and cycling track of more than 20km.
This Project can actually provide much more leisure space than the present, in terms of quantity and quality.
在船灣建新市鎮，會否破壞現在優美的環境？
20171013
筆者的構思是保留淡水湖一半面積600公頃作開放空間及湖區，湖泊的周邊會有一條30米闊的綠化緩衝帶，可提供一條長20公里的單車徑及緩跑徑。現在的大壩及沿新娘潭路的所有旅遊和康樂設施完全不受影響。在600公頃人工島上，以4倍地積比率發展，住宅和非住宅用地比例是3:1，更可利用淡水湖20米深度的優勢，興建三層地庫，收納非住宅用的樓面，包括公共設施 / 科研中心 / 大學校園 / 醫院 / 購物中心 / 集體運輸 / 貨運車道 / 停車場 / 污水處理廠 / 垃圾收集設施 / 屋宇設備機房 / 區域製冷系統等等。
如果住宅和商廈的樓高平均為20層，這600公頃新市鎮的覆蓋率會少於20%，加上車道及交通配套已收納於地庫中，
路面都是行人專用區，四周都是公園、河川和綠化地，這個環保及智慧型的綠色城市，將使現時的旅遊和康樂設施倍增。
雖然水塘乃郊野公園一部分，我們可以去到的只是淡水湖約1/3的沿湖地方，即大霸及新娘潭路，整個湖面是沒有任何活動。再者在這可居住80萬人的新市鎮，設計上可以很環保，沿湖週界可預留緩衝地帶，水道縦橫，其中央公園可以是25公頃，差不多是維多利亞公園的面積。
對現時只有大霸及沿新娘潭路旁的休憩用地，不但完全沒有影響，在湖面所加的休憩空間肯定數之不盡，比現時是大大改善，不是減少，而是增加。
船灣淡水湖是香港50年前成功解決難題的標記，五十年後的今日，就讓船灣淡水湖再一次為香港市民作出貢獻，
解決難題，釋出珍貴的土地，為三十萬家庭、八十多萬人口提供安樂窩。
Will the construction of the New Town impact on overflow of reservoirs
20171012
Overflow mainly occurs in small to medium impounding reservoirs, which were built between the end of the 19th century and the middle of the 20th century. As these reservoirs were designed to meet the water needs then, they featured relatively small storage capacities and are prone to overflow in times of persistently heavy rainstorms in the rainy season.1 As there is no Inter-Reservoirs Transfer Scheme in between Plover Cove Reservoir and these small to medium impounding reservoirs, the existence of Plover Cove Reservoir has no effect on the overflow of reservoirs.
1. LCQ8: Management of water resources, Press Release of The Government of HKSAR Issued at HKT 12:40 June 7, 2017
在船灣建新市鎮，會否令水塘滿溢情況惡化？
20171012
現時，溢流主要出現於中、小型水塘，它們都是建於十九世紀末至二十世紀中。按照當時用水的需要，這些水塘設計庫容量較少，在雨季持續大雨下，容易出現滿溢註1。
由於「水塘間轉運隧道計劃」只興建了一條連接九龍副水塘和下城門水塘的隧道，並無連接船灣淡水湖與中、
小型水塘之間，船灣淡水湖存在與否，並不影響現時出現於中、小型水塘的溢流。
Is the project compatible with the Total Water Management Strategy?
20171001
The Total Water Management Strategy of the Water Supplies Department has the following description, “increasing risk of drought events and larger variability in year-to-year rainfall due to climate change which would affect the yield both locally and in the basin of Dongjiang (DJ), and competition for DJ water resources among other major cities in Guangdong, including Huizhou, Dongguan and Shenzhen, serving altogether 40 million people.
One of the key supply management initiatives is to diversify the water supply resources to develop new water resources.
Under the Total Water Management strategy, therefore, Hong Kong should broaden its strategic investment in advanced water treatment such as the reverse osmosis (RO) technology for desalination plant, not affected by climate change. The project will provide the first stage of the proposed seawater desalination plant using reverse osmosis at Tseung Kwan O (TKO) Area 137. The plant will have a water production capacity up to 270,000 m3 per day or 98,550,000 m3 per year. The Water Supplies Department (WSD) awarded on 16 November 2015 a consultancy agreement worth $180 million to Black & Veatch Hong Kong Limited for the investigation review, design and construction of the first stage of the proposed desalination plant at Tseung Kwan O with capacity of 135,000 cubic metres per day.”1 The Project aims to enhance water supply resources via desalination and implement large scale grey water recycling/rainwater harvesting; therefore it is fully compatible with the Total Water Management Strategy.
1. Home > Core Businesses > Total Water Management Strategy
[Total Water Management Strategy 2008] of the web site of Water Supplies Department, The Government of HKSAR
2. Home > Climate Change > Adapting to Climate Change > Long-term planning for water security >
Multiple water sources of the web site of Water Supplies Department, The Government of HKSAR
在船灣建新市鎮，是否符合「全面水資源管理策略」？
20171001
水務署在2008年所發佈的「全面水資源管理策略」有這樣的陳述，「因氣候變化影響本地及東江流域降雨量而導致乾旱風險增加及降雨量按年波幅擴大，以及面臨惠州、東莞及深圳等廣東省主要城市共4千萬人口對東江水資源的競爭。其中一項主要措施是開發新的水資源。
在全面水資源管理策略下，香港應該開拓先進的食水處理技術，例如發展不受氣候轉變影響之逆滲透海水化淡技術。這項目是在將軍澳137區興建海水化淡廠。以逆滲透技術產水，最終每日可達270,000立方米。年產量等如98,550,000立方米（約1億立方米）。
水務署亦已於2015年11月16日批出將軍澳海水化淡廠第一階段的勘查研究檢討、設計及建造顧問合約（價值1億8千萬）予博威工程顧問有限公司。」註1
由於在船灣淡水湖建造新市鎮可以加速引入逆滲透海水化淡及大規模實踐雨水回收及中水重用等等，完全符合香港整體利益及全面水資源管理策略。
Water Desalination by Reverse Osmosis
20170930
Last but not least, the author wants to re-emphasize that the development of the New Town will not lead to importing more Dongjiang Water. The New Town, aiming to house 10% of the population, will implement various environmental friendly measures, such as large-scale tree planting, grey water recycling, rainwater harvesting, etc. This will result in reducing the overall water consumption of Hong Kong as well as lowering the import of the Dongjiang Water. In addition to the desalination plant in Tseung Kwan O, the development of the Plover Cove New Town should be accompanied by the construction of 2 more desalination plants, bringing the total annual production of fresh water to 300 million m3 by these plants. The supply of water can then be diversified across three sources: Dongjiang Water (45%), desalination (30%) and rainwater (25%), which is a better strategy for long-term risk control. According to the Water Resources Group of World Economic Forum, by 2030, the Pearl River Basin will face water scarcity gap of 23% or shortage of 28 billion m31. As a coastal city, Hong Kong has obvious geographical advantages to develop desalination. As a member of the global village, we should bear the carbon emission burden, instead of pushing this to the inland cities of the Guangdong Province.
逆滲透海水化淡
20170930
筆者必須重申建立船灣新市鎮是不會迫香港依賴更多的東江水，反而透過這容納十分一人口新市鎮的大規模植樹、中水重用及雨水回收等等環保設施，有望減低香港整體用水需求及東江水的輸入。再者，筆者建議發展「船灣新市鎮」，同步建造兩個海水化淡廠，加上建造中的將軍澳海水化淡廠，這三間海水化淡廠年產量可達3億，使香港水源較平均地分散在東江水（45%），海水化淡（30%）及雨水（25%）三方面，這是較佳的長遠風險管理策略。根據世界經濟論壇水資源組的報告，2030年珠江盆地地區淡水資源將短缺23%，相當於280億立方米註1，香港位處沿海地帶，佔盡地利，香港不造海水化淡，而繼續佔用珠江盆地的淡水資源，最終只會將碳排放推給廣東省內陸城市，作為地球邨的一份子，這樣是否恰當呢？
Will the construction of the New Town impact
on the water supply system of HK?
20170929
We understand that the water supply system of Hong Kong is very well developed, in terms of the delivering and distribution of water. Due to its location, the Plover Cove Reservoir has a central role in the overall supply system, with 2 huge pumping stations and a network of tunnels for distributing the Dongjiang Water to other reservoirs, including the High Island Reservoir. As the New Town plans to retain 600 hectares of the water area, the above mentioned infrastructure will not be affected.
在船灣淡水湖建造3-4個人工島，會否破壞香港的供水系統？
20170929
香港的供水系統經過多年的建設，已發展成一個非常成熟可靠的輸水／調水網絡，船灣淡水湖因它的地理位置及功能，對整個供水系統，包括接收東江水、儲存、調配食水方面肩負一個中樞調配功能，湖內建有兩個大型抽水站，具調配水源功能，東江水也是經由船灣淡水湖及它的輸水系統儲存及分配，經抽水站、輸水隧道網絡運往其他水庫或供水系統。
另一個大型水庫萬宜水庫的輸水系統便是和船灣淡水湖相連接。由於船灣新市鎮的發展會保留600公頃的湖區，上述所有調配水源的中樞功能是不受影響的。
Will the construction of the New Town impact on the capacity of the reservoirs to receive the Dongjiang Water?
20170928
Recent discussions reveal that the Dongjiang Water would not enter HK’s water supply system directly. Before transferring to the treatment plants, the Water is stored in three reservoirs for an observation period as a risk control. Essentially, HK can only rely on collected rainwater to mix with the Dongjiang Water.
These 3 reservoirs have a total rainwater collection of about 160 million m31, therefore the High Island and Tai Lam Chung alone can already provide the capacity to receive and/or stabilize the Dongjiang Water.
剔除船灣淡水湖，其餘水塘有足夠的容量去接收東江水嗎？
20170928
在最近的討論中，我們得知原來東江水不能直接接駁香港供水系統，要輸送去三個接收水塘，利用三個水塘的大容量去穩定水質，確保水質的風險受控，通過觀察期，才可以送去濾水廠處理。首先，香港只能依賴每年收集到的雨水，來穩定東江水的水質，這三個接收水塘每年收集到的雨水約為1.6億註1，即使剔除船灣，以萬宜及大欖涌共3億容量作為接收水塘，已經可以提供足夠容量來穩定東江水的水質。
Will the construction of the New Town impact
on the reserve of the reservoirs?
20170927
Currently, HK has only two sources of water: Dongjiang Water and rainwater. When daily water supply is interrupted, the reserve would be utilized. According to the Water Supplies Department, “The total storage capacity of Hong Kong’s impounding reservoirs, comprising two reservoirs constructed by damming the sea and 15 conventional reservoirs, is 586 million m3. When they are 100% full, the storage can meet about 6 months’ demand of Hong Kong.” 1 For the sake of risk management, we need to consider the worst scenario: assuming the three reservoirs (Plover Cove, High Island and Tai Lam Chung) receiving Dongjiang Water are also contaminated, the total water storage of the remaining 14 reservoirs has a mere 54.7 million m3 and can only last for 20 days. Under this stress test, despite claiming a total of 586 million m3 reserve, the HK water system is incredibly fragile. Developing a new source of water in HK is much needed to increase its long-term resilience.
In April 2015, water storage of most reservoirs dropped to the low point in 10 years’ time. Apart from the three reservoirs receiving Dongjiang Water, the other reservoirs had about 20-30% storage. That is, under the worst scenario, when the reservoirs containing Dongjiang Water are contaminated, and the storage of all other reservoirs is about 30% of 54.7 million m3 or a mere 16.4 million m3, the water reserve can last for 6 days only! We can’t afford any delay to develop new source of water!
The author suggests that with the development of the Plover Cove New Town, two desalination plants are also constructed. Taking into account the ultimate water production capacity of the Tseung Kwan O Desalination Plant2, the annual production of the 3 plants can reach 300 million m3 each year, providing 30% of water usage for HK on sustainable basis. In the case of suspension of Dongjiang Water, the total 356 million m3 of all reservoirs (excluding Plover Cove) can last for 188 days to meet the 70% water usage; this is similar to the 6-month period mentioned above. Under the worst scenario, when reservoirs (High Island and Tai Lam Chung) containing Dongjiang Water are also contaminated, the total storage of 54.7 million m3 of the remaining 14 reservoirs can support a longer period of 29 days to meet the 70% water usage. More importantly, the three desalination plants can continue to supply 30% of water usage during the difficult period. So this is a more secured alternative by means of risk diversification.
1. Home > Core Businesses > Operation and Maintenance of Waterworks > Waterworks > Impounding Reservoirs of the web site of Water Supplies Department, The Government of HKSAR
2. Home > Core Businesses > Major Infrastructure Projects > Tseung Kwan O Desalination Plant of the web site of Water Supplies Department, The Government of HKSAR
在船灣建新市鎮，水塘的儲備還足夠嗎？
20170927
Currently, Hong Kong has only two sources of water supply: Dongjiang (Eastern River) Water and rainwater. When daily water supply is interrupted, the reserve would be utilized. According to the Water Supplies Department, “The total storage capacity of Hong Kong’s impounding reservoirs, comprising two reservoirs constructed by damming the sea and 15 conventional reservoirs, is 586 million m3. When they are 100% full, the storage can meet about 6 months’ demand of Hong Kong.”註1從風險管理角度來看，我們也要作最壞打算：假設三個東江水接收水塘（船灣、萬宜及大欖涌）同受污染，餘下14個水塘總儲水量只有5470萬，以每日平均用量270萬計算，只能支撐20天。在這模式下，5.86億儲備只是徒具虛名。
在2015年4月，多個水塘存水量跌至十年最低，剔除3個東江水接收水塘，其餘水塘當時只有2-3成的存量，即是在最壞情況下東江水接收水塘受污染而其餘水塘存量只有5470萬的3成 或1640萬，除以每日平均用量270萬，存水只可支撐6天！香港水資源的應變能力原來是如斯脆弱，真是匪夷所思，看來，開發多一個新水源真是刻不容緩！
倘按照筆者建議的船灣新市鎮發展計劃進行，同步建造兩個海水化淡廠，再加上建造中的將軍澳137區海水化淡廠註2，年產量可達3億，可以為香港人持續提供30%食水。當遇到東江水不能輸港時，所有水塘（船灣除外）的3.56億儲備，足以為餘下70%食水需求支撐188天，與上述6個月相若。在最壞的情況下，當東江水接收水塘（萬宜及大欖涌）同受污染，餘下14個水塘總儲水量的5470萬，反而可為餘下70%食水需求支撐更長的29天。
更重要的是這三個海水化淡廠仍然可以持續地為香港提供三成的食水，以渡過難關，這不是更有保障嗎？
1. 主頁 > 核心工作 > 供水系統的運作及保養 > 水務設施 > 水塘，香港特別行政區政府水務署網頁
2. 主頁 > 核心工作 > 主要基建工程項目 > 將軍澳海水化淡廠，香港特別行政區政府水務署網頁
Will the construction of the New Town impact
on the collection and storage of rainwater?
20170926
Firstly, it is straight-forward that the construction of the New Town will not change the catchment area of the Reservoir.
Therefore, there will be no impact on the capability of rainwater catchment.
The total storage capacity of all reservoirs in HK is 586 million m36, while the average rainwater collected for the past 10 years is 246 million m3 per year7.
Therefore, even if we take away the 230 million m36 capacity of the Plover Cove Reservoir, there is still enough room to contain the entire rainwater collection.
For the year 2015/16, the total rainwater collected was 270 million m36, with the Plover Cove and High Island Reservoirs accounting for 138 million m3. Assuming these two reservoirs have similar catchment capacity, the Plover Cove Reservoir should have collected about 70 million m3 rainwater. With 280 million m3 capacity and average water storage at 72%, the High Island Reservoir has residual capacity of 78 million m3, thus can accommodate all the rainwater collected by the Plover Cove Reservoir.
Due to the huge surface area of the Plover Cove Reservoir, every year it lost about 15 million m3 water8, or about one-fifth of the rainwater collection, due to evaporation. If all rainwater is transferred to the High Island Reservoir, 15 million m3 rainwater will be saved as evaporation is related to the surface area only.
在船灣建新市鎮，會否影響雨水的收集及儲存？
20170926
首先，在船灣淡水湖建造新市鎮，是不會影響船灣淡水湖附近的雨水集水區，所以「集水的功能」是沒有任何改變的。
全港水塘容量是5.86億立方米（單位下同）註1，過去十年，香港每年雨水收集量平均是2.46億註2。換句話說，香港有5.86個樽，每年雨水收集只有2.46樽，
剔除了船灣的2.3樽，香港還有足夠的樽去接收雨水。
最近的情況又如何呢？2015/16年的雨水收集量為2.7億註1，船灣淡水湖及萬宜水庫合共是1.38億，假設兩水塘的雨水收集功能相約，船灣淡水湖雨水收集量只有略少於7000萬；同期萬宜水庫的平均儲水量為72%，以2.8億的容量計萛，尚有容量7800萬，足以全部接收在船灣淡水湖雨水收集區所收集到的雨水。另外，每年收集到的雨水是一盤流水賬，剔除了船灣的2.3億，其餘水塘的3.56億容量是足以應付，只要適當地調節東江水輸入及輸出濾水廠的水量便可。
而且，由於船灣淡水湖湖面面積大，每年的蒸發量可高達1500萬註3，約為當區雨水收集量的五分一，若將雨水輸往萬宜水庫，因水的蒸發只和湖面的面積有關，故此不會增加萬宜水庫的蒸發量，換言之，就可以節省了1500萬水的蒸發流失。
1. 香港便覽 – 水務, 2016年5月，香港特別行政區政府
2. 主頁 > 核心工作 > 全面水資源管理策略 > 本地集水 >本地集水量2007 – 2016 (2017年7月28日)，香港特別行政區政府水務署網頁
3. 根據香港天文台的網頁 – 香港氣候變化，2007 – 2016香港每年平均蒸發量是1244毫米，面積達12平方公里的船灣淡水湖，年蒸發量會是1493萬立方米
The Proposed Project
20170925
With an area of 1,100 sq km and a hilly terrain, Hong Kong is short of usable land (total is about 210 sq km or 21,000 hectares only). According to published Government sources, from 1950 to 2017, a total of 6,318 hectares of land in Hong Kong were produced by reclamation of the sea, accounting for about 30% of the usable land1. As the role of reservoirs in water supply is diminishing, the author has come up with a bold proposal to reclaim land from reservoir to build affordable, dignified and comfortable homes for citizens, and construct a smart, green and eco-friendly new town!
The Plover Cove Reservoir has an area of about 1200 hectares2. Based on a plot ratio of 2, it is estimated that the reclaimed land can provide 300,000 flats of 650 sq. ft., plus 65 million sq. ft. for non-domestic purpose such as commercial buildings, public facilities, research centers, university campus, hospitals, shopping malls, etc. The total land value can be up to $775 billion, assuming average land price at $3,000 per sq. ft. This amount would be sufficient to build all the necessary rails, highways, cross-sea tunnel, as well as site formation works and infrastructure construction.
Unexpectedly, this has led to a series of debate on the myth of water issues in HK. In the analysis of converting the Plover Cove Reservoir to a new town, the key issue is the impact on the water supply in HK. If the proposal would lead to water shortage in HK, this should be abandoned without reserve. Therefore, it is worthwhile to look deeper into the water issues. Is reclaiming the Plover Cove Reservoir fatal to water supply in HK? Let us go through this question from different angles.
1. HKU Ronald Coase Centre for Property Rights Research releases Report on the Long Term New Land Production Mechanisms and Strategies, 26 Jul 2017
2. Practice Notes and Publications – major Reservoir of the Survey and Mapping Office of Lands Department, The Government of HKSAR
選址船灣、建立船灣新市鎮
20190925
香港是一個彈丸之地，只有1100平方公里，山多平地少，其中整體可用土地约210平方公里（相等於21000公頃），從1950年至2017年，香港填海所得土地面積共有6318公頃，約佔整體可用土地百分之三十註1。土地資源珍貴，基於水塘於供水系統的角色日漸式微，筆者本著大膽假設，小心求證的精神，提出在1200公頃的船灣淡水湖，建造3至4個人工島，提供總數600公頃的土地，打造一個新市鎮，為三十萬家庭提供居所的構思，我們認為土地儲備是平衡樓價的關鍵，因此我們建議填湖、造地、建家園，給市民一個買得起、坐得落、瞓得舒適的居所，大規模引入最新科技構建一個智慧、綠化、環保的新市鎮！
船灣淡水湖面積達1200多公頃註2，以地積比2倍計，可建30萬個650呎的住宅單位及6500萬呎非住宅用樓面，讓新市鎮可以設置辦公大樓/科研中心/購物中心/體育設施/大學校園及各項公共設施，完善社區配套。以平均地價3000元計，賣地收益可達7750 億元。足以支付一切所需的鐡路及公路，跨海大橋，地盆平整及基礎設施。
這大膽的構思，竟然一石激起千重浪，引發新一輪「水的迷思」。在探討改造船灣淡水湖為一個新市鎮時，其可行性將取決於香港供水是否受損，縱使再好的計劃如導致香港人無水飲，一定是不可行的！筆者的構思，究竟會否破壞「香港的水資源」、「供水系統」及「大自然環境」呢？就讓筆者從不同角度深入探討吧！待續…
1. 香港大學科斯產權研究中心發表「增闢新土地的長遠機制與策略報告」，2017年7月26日
2. 作業備考及刊物 -主要水庫， 地政總署測繪處，香港特別行政區政府
Should HK restarts development plan of new town?
20170922
Scarcity is a realistic description of Hong Kong in view of its land development! But is Hong Kong really short of land supply? restart
During the 70-80’s, the Government decided to launch the development plan of new towns to deal with the rapid population growth. In just 20 years, nine new towns were established (see table). At present, the total population of the nine new towns is about 3.47 million, and is expected to reach 3.63 million by 20211. Among these new towns, only Tung Chung will expand further to accommodate another 144,000 people2. Therefore these new towns, in view of their saturation, will certainly be unable to solve the severe housing problem currently faced by Hong Kong. Moreover, the current development only includes smaller new areas, which would be unhelpful to the housing shortage problem. Also, the slow planning process will be outpaced by the population growth. The result is long term under-supply, leading to continual rising of property prices to levels seriously out of touch with people’s income level.
Similar to the Linked Exchange Rate, land reserve needs to be backed up by adequate land supply to keep property prices at reasonable levels. That is the Government must have abundant land reserve in order to stabilize the property prices, gradually in correlation with the population’s income level. If Hong Kong does not have a foreign reserve of several hundreds of billions (USD)3, it will be difficult to keep a stable linked exchange rate. Therefore the key to the Hong Kong property price is not the target supply for each year, but the quantity of land reserve. High land-price policy has led to many social problems in Hong Kong, including disparity, lack of upward mobility channel for the younger generation, people becoming “flat slaves”, shrinking of industries, etc. The solution to most of these problems lies in an effective policy of stabilizing property price through abundant land supply.
1. Hong Kong: The Facts – New Towns, New Development Areas and Urban Developments,
Civil Engineering and Development Department, May 2016, The Government of HKSAR
2. Home > What’s New > CEDD awards consultancy agreement for Tung Chung New Town Extension (East) (with photo)
(post date: 16/06/2016) of the web site of CEDD, The Government of HKSAR
3. “The Hong Kong Monetary Authority (HKMA) announced today (Thursday) that the official foreign currency reserve assets of Hong Kong amounted to US$413.7 billion as at the end of August 2017”. Press Releases of Hong Kong Monetary Authority, 7 September 2017.
是否應該重新啟動新市鎮發展？
20170922
土地資源對於香港而言，真是極為珍貴。以「寸金尺土」形容香港正切合不過！香港真的再沒有土地供應嗎？在70-80年代，政府決定展開新市鎮發展計劃以應付人口高速增長，短短20年間發展了九個新市鎮。現時，九個新市鎮的整體人口約347萬，預計到2021年將增至363萬註1。眼見新市鎮容量已進入飽和階段，再無餘力解決香港目前嚴峻的房屋問題，其中只有東涌新市鎮發展延續並增加容納14.4萬人註2。現時只有一些規模較細的新發展區，對房屋短缺於事無補，加上部份計劃仍處於籌劃中，
未能趕上配合人口增長，形成供應不足，樓價節節上升，與市民收入嚴重脫節。
「土地儲備」就好像「聯繫滙率」一樣，若土地儲備充足，樓價自然會回到合理水平。所以要樓價回復平穩，慢慢與香港人收入掛鉤，政府一定要有大量土地儲備在手。如果香港沒有數千億美元的外匯儲備註3，聯繫匯率可以保持平穩嗎？所以香港的樓價不在乎每年的目標供應量，關鍵在於香港的土地儲備。高地價是現今香港各種社會問題的元兇，包括：貧富懸殊、年輕人欠缺上流機會、香港人慘變樓奴、行業萎縮等。只要推出有效政策，可以穩定地價並提供大量土地的供應，大部分的社會問題將會迎刃而解。
1. 香港便覽- 新市鎮、新發展區及市區發展計劃， 土力工程拓展署，2016年5月
2. 主頁 > 最新消息 >土木工程拓展署批出東涌新市鎮擴展（東部）顧問合約 (刊登日期: 16/06/2016) 土木工程拓展署網頁
3. 金融管理局（金管局）於2017年9月7日公布，香港於2017年8月底的官方外匯儲備資產為4137億美元。
放眼世界 水資源管理策略切忌抱殘守缺
20170920
香港只是彈丸之地，沒有天然湖泊、大河和充沛的地下水。縱使香港有17個總容量達5.86億立方米的水塘及發展成熟的雨水收集區，過去十年，每年平均雨水收集只有2.46億，遠遠不能滿足每年約10億的食水需求，因此從廣東省輸入淡水漸漸成為主流，穩佔75% (圖表1)。因應每年雨量並不穩定，為保障供水，在「統包總額」方式下把東江水上限設定為8.2億立方米，是可以理解的，事實上，在2011年輸入的8.18億東江水就很接近這上限。另一方面，淡水資源並非無限，加上內地城市對東江水需求亦十分殷切，所以廣東省只可以承諾長遠最終每年分配11億立方米的東江水給香港，隨著香港工業式微，這11億看來是十分充裕的，那麼我們就是否可以安寢無憂呢？
首先，從危機管理角度看，我們現在是否過度依賴東江水呢？在2015年4月，多個水塘存水量跌至十年最低1，剔除3個東江水接收水塘（船灣，萬宜及大欖涌），其餘水塘當時存量只有2-3成，如果東江水引致3個接收水塘受到污染，其餘水塘存量只有5470萬的3成即1640萬，每日平均用量為270萬，我們只可以支撐6天！香港水資源的應變能力原來是如斯脆弱，真是匪夷所思，看來，開發多一個新水源真是刻不容緩！因此筆者作為「船灣新市鎮」的倡議者，建議同步建造兩個海水化淡廠，加上建造中的將軍澳逆滲透海水化淡廠，這三間海水化淡廠年產量可達3億，使香港水源較平均地分散在東江水（45%），海水化淡（30%）及雨水（25%）三方面，這才是較佳的長遠風險管理策略。
其次，讓我們放眼世界，睇睇全球情況又如何，根據世界經濟論壇水資源組的報告，全球到2030年淡水資源將短缺40%，相當於27000億立方米，而珠江盆地地區淡水資源將短缺23%，相當於280億立方米2。全球水資源海水佔97.5%，淡水只有2.5%，在這2.5% 裡，九成鎖死在冰山及冰帽及不能抽取到的地下水，可以使用的淡水資源極之有限，要應付未來所需，提供足夠的淡水，看來海水化淡將是大勢所趨。香港位處沿海地帶，佔盡地利，香港不造海水化淡，而繼續佔用珠江盆地緊絀的淡水資源，最終只會將碳排放推給廣東省內陸城市，作為地球邨的一份子，這樣是否恰當呢？
以逆滲透海水化淡技術為香港提供30% 淡水是否可行呢？根據聯合報2017年2月14日的報導3，「新加坡目前的兩座海水淡化廠，分別為新泉（SingSpring）及大泉（Tuaspring）海水淡化廠。大士的第三座海水淡化廠目前已完成60％建築工程，預計將在今年11月啟用。位於濱海東的第四個海水淡化廠，預料將在2020年前建成。」新加坡由2005年起先後建成的兩間海水化淡廠，到2016年已為新加坡提供25% 淡水。根據大泉（Tuaspring）海水化淡廠與新加坡簽訂的「設計、建造、擁有和經營」協議，首年（2013）的化淡水出廠價只是每立方米2.79港元4，但是，香港擬建的將軍澳海水化淡廠單位生產成本按2013年的價格估算卻要每立方米8.3至9.1元，是新加坡的3倍多，相信透過海水化淡技術的持續改進及技術掌握，成本有望進大幅下降，海水化淡有望比東江水還要便宜。
結論是無論是從風險管理的角度，或是應對全球水資源日趨缺乏的挑戰，香港長遠水資源應邁向三源鼎立，即是東江水（45%），海水化淡（30%）及雨水（25%）均衡的比例。
https://www.tkodesal.hk/
http://www.wsd.gov.hk/filemanager/common/annual_report/2014_15/tc/securing_longer_term_water_supply.html
船灣新市鎮的交通配套
20170905
船灣淡水湖面積達1200公頃，在湖裡建造3至4個人工島，提供總數600公頃的土地，以地積比4倍計，可以建30萬個650呎的住宅單位加6500萬呎非住宅用樓宇，後者可作辦公大樓 / 公共設施 / 科研中心 / 大學校園 / 醫院 / 購物中心等等。以平均樓面地價3000元計，土地總值可高達7750億元，足以支付一切所需的鐡路，公路，海底隧道，地盆平整及基礎設施。這可提供80萬人居住的智能新市鎮，交通方面當然要妥善解決，首期可建鐵路及高速公路從馬鞍山烏溪沙透過海底隧道伸延至船灣淡水湖，解決新市鎮基本交通需要。
隨著人口增加，可考慮完善鐵路網絡，延伸鐵路北上至沙頭角，以增加一個鐵路過境通道，然後西轉銜接落馬洲支線，為皇后山、坪輋及粉嶺北新發展區提供鐡路服務。為減輕東鐵線的負荷，可以進而經烏溪沙南下西貢，經科技大學，在寶琳與將軍澳線銜接，把幾個人口眾多的新市鎮以集體運輸系統連結起來，完成東隅鐵路南北幹線（見附圖）。
高速公路從船灣新市鎮向西北貫穿八仙嶺在丹竹坑與正在興建的蓮塘/香園圍過境口岸高速公路銜接，組成另一南北交通幹線，可舒緩吐露港公路的負荷。利用淡水湖原有的20公尺水深，把所有道路運輸系統收藏於地庫之中，包括鐵路集體運輸系統，道路交通網絡，以至停車場、地鐵車廠等等，成就一個全面無汽車的超夢幻綠化新市鎮。
構建這新市鎮不但技術上可行，還可以同時完善香港整體交通網絡。這項目規模宏大，可塑性高，資金充裕，要這新市鎮有多環保、智能、休閒舒適都絕對沒有問題。
水塘滿溢
20170817
港府今年用近45億元買東江水，但本地水塘幾乎年年滿溢，大量乾淨食水排出大海。水務署和渠務署2004年起構思推動水塘轉運隧道計劃，將水塘溢流轉至其他水塘，卻因讓路予其他基建工程叫停。11年間水塘滿溢而排出大海的雨水多達3,790億公升，足夠798萬港人一年用水量。署方回覆會再推工程上馬，預計工程在2018年展開。
本港過去11年僅2011年沒有水塘滿溢問題，2005年水塘逾1.09億立方米水排走，按當年東江水價計算，等於將3.36億元倒入大海。綜合10年水塘滿瀉數據，浪費3.79億立方米食水，根據每年東江水價計算，共浪費13億元。3.79億立方米食水等於3,790億公升，按港人每日用水130公升，排走的食水足夠798萬港人使用一年，即滿足港人一年用水有餘。
今年截至8月16日，已有8個水塘存水量達至100%，需要排走滿溢食水。水務署、渠務署指正重新檢視水塘轉運隧道計劃，建造一條長約 2.8 公里、直徑 3 米的輸水隧道，可以將九龍水塘群（包括九龍水塘、石梨貝水塘、九龍接收水塘和九龍副水塘）的溢流引往下城門水塘，每年提供250萬立方米淡水。
水務署指如獲立法會撥款，工程預計於2018年展開，2021年完成。
不過計劃早於2004年構思，翌年渠務署曾告知立法會工程在2010年上馬，之後只聞樓梯響。水務署和渠務署回覆稱，鑑於當時本港將在數年間進行大量隧道建造工程，政府其後建議延後有關計劃，以減省工程開支。根據去年審計報告，渠務署在2009年建議將工程延後5年。結果水塘轉運隧道工程造價狂升，由2009年3.5億元、升至2014年8.68億元，最新暫定造價估算已達12億元。
翻查資料，港府自2007年起陸續批出天價隧道工程，包括高鐵工程近280億元的鐵路隧道開支；蓮塘香園圍口岸造價63億元的隧道工程。有知情人士透露，水務署是隸屬發展局的部門，欠缺「牙力」去爭取水務工程上馬，在工程優次上一直排在後列，讓路予其他大型基建。
香港每年斥數以十億元購買東江水。發展局披露，原來去年本港水塘溢水量，高達2850萬立方米，
較前一年大增逾7倍，以港人每日平均耗水量約266萬立方米計，足夠700萬港人用10日。
發展局接受立法會議員毛孟靜質詢時披露，過去五年，曾經滿溢的水塘或水塘組包括大潭水塘組、九龍水塘組、香港仔水塘組、石壁水塘和大欖涌水塘，而在2016年，水塘溢流量為2850萬立方米，是2015年的水塘溢流量330萬立方米的8倍。發展局解釋，水塘的溢流量很大程度上取決於當年的天氣和降雨量。
以港人每日平均耗水量約266萬立方米（2015年數字），2016年的水塘溢流量足夠全港人用10日。
對於現行東江水供水協議本年年底屆滿，發展局提到政府已在今年二月開始就新東江水供水協議與廣東省當局商議，目前為止，共進行了四輪會談，涵蓋新協議的主要內容，包括水質、供水量、收費模式及水價等，就部分議員建議採用「按量付費」方式，港府已向粵方提出探討採用這個方式的可行性。
船灣淡水湖是香港第二大水塘，改變這水塘的用途是否可行呢
20170614
船灣淡水湖是香港第二大水塘，改變這水塘的用途是否可行呢，可以從以下數字找到答案：
船灣淡水湖，容量是2.3億立方米，面積是1200公頃。
萬宜水庫，容量是2.8億立方米，面積是700公頃。
過去十年，香港每年的雨水收集量介乎1.03-3.85億立方米。2015/16 是2.68 億立方米。
東江水每年輸港上限8.2億立方米，12月供水暫停，相信是作維修檢查。剔除這個月，每天平均輸水不會超過240萬立方米，即每小時10萬立方米。
香港共有21個濾水廠，每日產量為502萬立方米。
香港有170配水庫，總容量是418萬立方米。
暫停供水1個月，相當於0.744億立方米，相當於萬宜水庫的容量的26.57%。
結論是只需保留萬宜水庫，在船灣淡水湖建立一個新市鎮相信技術上是可行的，問題應可在改變現行供水流程上解決。
取消水塘並不等如失去集水功能！集水區收集到的雨水可以輸往萬宜水庫。
水務處2008年的水資源管理策略已確認香港應慢慢減少依賴東江水及雨水收集。逆滲透海水化淡是現今最環保的海水化淡方法。新加坡及以色列已大規模使用。
將船灣淡水湖建設為超夢幻的綠化城市，在保育角度上不是倒退，而是進步，現時1200公頃的湖面就可以騰出600公頃綠化空間，種植超過50萬棵樹….，
詳情可瀏覽我上一篇貼文，”我有一個夢想….”
不是要保育嗎？寧願政府打郊野公園及綠化地主意！還是大規模填海呢！
船灣新市鎮的交通配套
20170609
船灣淡水湖湖面積達1200多公頃。以地積比2倍計，可以建30萬個600呎的住宅單位加6000萬呎非住宅用樓宇，可作辦公大樓/公共建設/科研中心/大學校園/醫院/購物中心等等。以平均地價3000元計，賣地收益可達7200億元。足以支付一切所需的鐡路及公路，跨海大橋，地盆平整及基礎設施。這可提供80萬人居住的智能新市鎮，交通方面當然要妥善解決，首期可建鐵路及高速公路從馬鞍山烏溪沙透過跨海大橋或隧道伸延至船灣淡水湖，鐵路北上至沙頭角，以增加一個過境通道，然後西轉銜接落馬洲支線，為皇后山及粉嶺北新發展區提供鐡路服務。高速公路向西北經龜頭嶺在丹竹坑與正在興建的蓮塘/香園圍過境口岸高速公路銜接。組成另一南北交通幹線。這建議不但技術上可行，在香港整體交通還有以下得益：
1. 將馬鞍山鐵路伸延經新市鎮至沙頭角，增加一個以鐵路過關的新口岸。
2. 提供有利條件，構建南北走向鐵路幹線，把北角，將軍澳，科技大學，西貢，馬鞍山，船灣新市鎮，沙頭角邊境口岸以及粉嶺、上水連接起來。
3. 公路幹線上可以在東面把馬鞍山與正在興建的蓮塘/香園圍過境口岸高速公路連接起來，舒緩吐露港公路的負擔。
4. 水深平均20公尺的淡水湖，為所有基礎設施提供寛敞空間，一切交通運輸、公共設施、瀘水廠、污水處理、垃圾回收、地鐵車廠，以至海水化淡廠，都能輕易收藏於地庫之中，輕易實踐一個無汽車城市，成就全面綠化超夢幻新市鎮。
5. 這項目規模宏大，可塑性高，資金充裕，要這新市鎮有多環保、智能、休閒舒適都絕對沒有問題。
我有一個夢
20170519
我有一個夢！有夢想，才會有希望！就讓我們隨著以下的海報在船灣新市鎮上空飛翔吧！
大家將會見到一個可以居住80 萬人的超夢幻新市鎮，到處鳥語花香，綠樹成蔭，亭臺樓閣，水道縱橫，這不就是香港的伊甸園嗎！各項休閒、戶外活動設施一應俱全，有設於綠化緩衝帶超愈20公里的單車徑及緩跑徑，大壩兩旁的划艇賽道，以及各大小運動場，水上活動中心，為香港各類運動項目提供訓練基地。
在周詳的規劃下，各項環保及智能設備，應有盡有，把創新和科技應用得淋漓盡致，朝零碳天地目標邁進。
水深平均20公尺的淡水湖，為所有基礎設施提供寛敞空間，一切交通運輸、公共設施、瀘水廠、污水處理、垃圾回收、地鐵車廠，以至海水化淡廠，都能輕易收藏於地庫之中，行人專用區廣泛地設立，使綠化空間比例大增。
住宅與非住宅空間維持在3對1的比例，創造大量原區就業崗位，使大部分居民都能安居樂業，免卻舟車勞頓之苦。
這新市鎭計劃可以即時提供大量土地儲備，長期穩定土地及房屋價格於合理水平，為年輕人重燃置業希望。
願香港政府能盡快開展船灣新市鎮計劃，不要再蹉跎歲月，須知「治病，要先調心。」
海航買起啟德坊
啟德新發展區的啟德坊一共只有12幅住宅用地，連同昨天公佈的1L區2號，海航在短短的四個月內以272億鯨吞其中的4幅，只剩下最後一幅1K區1號，值得留意的是海航這4幅土地全部均以樓面地價高達13,000投得，是去年5月前賣出的6幅土地最高樓面地價6,530的2倍，出這癲價，海航當然唔係傻嘅！一方面可以肯定奪得土地，在其他發展商醒覺前儲夠彈藥，壟斷市場，取得樓面地價的話語權，在最後出售的一幅土地，海航絕對有權把樓面地價進一步推高，讓我大膽假設是18,000吧，海航持有的4幅土地儲備自然水漲船高，邊有得輸！到時住宅賣到25,000 一呎，大家都只能欣然接受。
要打破這畸形現象，只得一招，就是極速推出大量土地儲備，我建議的「船灣新市鎮」計劃完全符合香港目前所需。
本港七大地產商在2016/17年度只投得5 幅住宅地
20170302
根據明報今天的報導，本港七大地產商在2016/17年度只投得5 幅住宅地，涉資約150億及樓面約258萬呎，佔整體 16.2%及 26.5%。為近年新低，從2014/15年度的295 億及1053 萬呎 (佔當年整體的58.4% 及71.8%)大幅滑落。
相反地，中資發展商卻從 2014/15 的23.7億及58萬呎 (只佔當年整體的4.7% 及4%)，大幅提升至今年度的453億及338 萬呎 (佔整體的48.9% 及34.8%)，
在投地金額及所涉樓面都一下子超越了七大地產商，成為本港發展商龍頭。
從上述圖表，可以看到中資發展商可以謂不惜工本，以差不多雙倍的平均樓面地價將本港地產商摒之門外，目標一致地搶奪了本港發展商龍頭地位，從而主導樓宇價格，謀取暴利，這些中資發展商肯定不會謀求與香港人天長地久，把香港地產市場搾乾後，定會逃之夭夭，引發地產市場全面崩潰。
在存貨減少及補充土地儲備困難下，本港地產商只好同流合污，乘著中資發展商推高地價之便，瘋狂地提高新盤叫價，撈番一筆。
以2016/17 賣地可建住宅樓面總數972 萬呎及平均3 倍地積計，本港一年土地拍賣只涉及約32 公頃土地，這樣小規模的市場，中資發展商當然可以輕易全數買起。在另一面，高地價也鎖死了三大發展商接近過千公頃的農地，因為他們只會在地價偏低的時候才會有秩序地開展補地價申請，以減低成本及風險，因此樓宇供應很快就會被中資發展商所壟斷，面對這地產市場將全面崩潰的風險，本港地產商可說是無可奈何！
唯一可扭轉乾坤的方案，就是香港政府下定決心，推出我較早前提出的「船灣新市鎮」這一下子提供1200 公頃土地儲備，
相對於本港每年約 30 公頃的用量，才可撥亂返正，方為應對目前困局之上策。
近7 年預計及實際供應量
20170224
今日明報頭版以「近7 年預計及實際供應量」為題，報導了過去 7 年香港政府在土地供應上的成績，數據顯示過去六年，香港政府只能對現宣稱的供應量的66.71%，今年的預測是31620 個單位，相信埋尾都會係水瓜打狗，唔見咗 1/3，得番約21094個單位，比過去六年的平均只略多 6.57%，財政司卻大言不慚宣稱今年私人房屋潛在供應有大幅的增加。這些自欺欺人的技倆，只會令發展商及投機者安心去繼續屯積居奇，推高地價，從而謀取暴利。
今日明報頭版也報導了20 幅新增住宅用地的詳細資料，這20 幅土地合共只是 24公頃，比我提出的「填湖、造地，建家園」船灣新市鎮計劃一下子提供1200公頃土地儲備，真是相形見拙。
20 新增住宅地 13 幅未改劃
20170224
今日明報頭版以「20 新增住宅地 13 幅未改劃」為題，報導了20 幅新增住宅用地的詳細資料，把滾存的8 幅計算在內，新一年度賣地有28幅官地，涉及18910 個單位，加上鐵路上蓋項目 8030 個單位、市建局的480 個單位及私人換地 4200 單位，預計新一年度可推出的地皮將提31620 個單位。但新增20幅用地中有13幅尚未完成改劃，估計涉及10940 個單位，發展局及規劃署表示，當中 10 幅已進行大綱圖修訂程序，另3 幅亦已準備作修訂，雖然啓德8 地已進入改劃程序，仍需9 個月時方能完成推出市場。
根據以上分析，大家不難發現財政司「下一財政年度潛在私人房屋土地供應估計可供興建約31620個單位」的說法，存在很多水分，這自欺欺人的行為，當然逃不出發展商及投機者的法眼，在洞悉了政府在土地供應上足襟見肘的困局，發展商及投機者當然懂得繼續屯積居奇，然後不斷推高地價，帶動樓價節節上升，從而謀取暴利。因此，落實我之前建議的船灣新市鎮計劃，即時為香港提供大量土地儲備，長遠地穩定地價及樓價，讓市民安居樂業，方為上策。讓香港重新出發！
《名家搶先睇》給你千二公頃地
20170221
很高興看見昨天蘋果日報「《名家搶先睇》給你千二公頃地」一文，提及填了船灣淡水湖造地千頃的構思，與我提出的「填湖、造地，建家園」船灣新市鎮計劃不謀而合。不竟這構思規模宏大，對香港未來發展影響深遠，在構思這計劃時，我不得不本著大膽假設，小心求証的嚴謹態度，在本人的面書專頁作專題探討，自一月初陸續發表了一系列的文章，嘗試從不同角度及範疇探討這計劃是否可以解決香港房屋問題。在深入探討後，不難發現這構思有著以下的先天優厚條件：
1. 不用收地、不用拆遷賠償，一下子提供1200公頃土地
2. 保留600公頃為綠化緩衝帶及園林公園的休憩用地，從保育角度大大改善現時情況
3. 以六倍地積發展其餘的600公頃土地，可建500000個540 呎住宅單位及9000萬呎非住宅用空間
4. 假設公私營房屋維持6:4比，可提300000個公屋單位
5. 以平均地價3000元計，餘下的私樓及非住宅用地賣地收益可高達6000億
6. 投入的基建設施及交通配套，為打通南北走向鐵路交通幹線奠下良好基礎
就上述建議，本人已於今年一月向四位特首參選人、財政司及各相關決策局/部門首長遞交詳細建議書及宣傳海報，希望未來特首能以民為本，積極考慮這造福萬民的計劃。要成就這夢想新市鎮，市民的參與至為重要。因此，我很樂意與各界分享這計劃建議的細節，希望能進一步引發社會就這
「填湖、造地，建家園」船灣新市鎮計劃的廣泛討論，一個好的建議只會越辯越明。
超鏈結明報今天兩編報導，「不足161呎納米樓 4年飈11倍」及「本財年賣地收入料創千億紀錄」
20170220
樓價節節上升，促使香港出現大量納米樓供應這可悲的現象，而土地供應是現今樓價瘋狂上升的元兇，高樓價不但使居住質素持續下降，亦衍生了種種社會問題，遺憾的是香港政府不但沒有認真的開發土地，增加土地儲備，還歇斯底里地告訴大家，政府已經出盡九牛二虎之力去覓地，但仍未能達標，然後提出一些極具爭議的建議，例如向郊野公園及綠化地打主意，明知這樣會引發無窮無盡的爭議，也在所不惜，為的是可以輕易將責任推卸，擺保育人士上枱，政府卻繼續躲在「高地價政策」這惡魔背後，少勞多得，不顧市民的福祉，明報今天以「本財年賣地收入料創千億紀錄」的報導，反映剛接任的財政司仍然可以「hea」著做，真優差矣！保育人士作為反擊又捉錯用神，反指政府應優先解決棕地問題，釋放那1200公頃棕地作建屋用，雙方因而爭持不下，讓地產發展商及投機者完全掌握形勢，確定土地供應斷層，可以輕易主導房屋供應，首先屯積土地及建好的樓房，然後不斷推高地價，帶動樓價節節上升，從而謀取暴利，較早前我已貼文分析了明報2017年2月10日以「嘉匯呎價1.8萬 貼啟德1號II」及2017年1月27日以「貨尾好賺 恒隆全年核心盈利升45%」 為題的報導，指出了這狼狽為奸的現象。
香港真的沒有土地嗎？這問題我在選委選舉的面書専頁𥚃問過！我當然不同意香港沒有土地，沒有的只是香港政府決心。由於香港政政是目前高地價政策的最大得益者，要吸毒者自動去戒除毒癮，談何容易！他們只會左閃右避，轉移視缐。
如果未來特首有決心，落實我之前建議的船灣新市鎮計劃，可以即時為香港提供大量土地儲備，長遠地穩定地價及樓價，讓市民安居樂業，香港才可以重新出發。
曾俊華在上週初宣佈政綱
20170216
曾俊華在上週初宣佈政綱，提出長遠為六成市民提供公營房屋，勢估唔到一石激起千重浪，繼特首梁振英及建制派不約而同的質疑，對「為六成市民提供公營房屋」這簡單的概念也眾說紛紜，越搞越複雜，無緣無故硬將公、私營房屋居住單位六四比與「為六成市民提供公營房屋」這目標扯上關係，更妄下定論，推算公、私營房屋居住單位要250年後方能出現六四比，屆時香港人口總數為3866萬。如此粗疏的論述，真是匪夷所思。
「為六成市民提供公營房屋」不就是香港要有足夠公營房屋單位給六成人口居住嗎？還可以有別的解釋！這與私樓數量有何關係！根據政府統計處的香港人口推算2015-2064及房屋委員會的2016-17至2020-21年度公營房屋建設計劃，假設建屋量維持在每年1.888萬公營房屋，根據下列的圖表推算，
為六成市民提供公營房屋這長遠目標不是可於34年內，即2050年前達成嗎？
嘉匯呎價1.8萬
20170210
明報2017年2月10日以「嘉匯呎價1.8萬 貼啟德1號II」為題羅列了啟德10幅地皮中標價及樓盤定價，大家可以輕易看到兩點，第一樓盤定貨與最新地皮中標價掛鉤，約莫是最新地皮中標價加上建築費，與該幅地皮之前的中標價無關，因為最新地皮中標價已為地產商創造了可以接受的樓價水平，起了指標性作用，另買家殷然接受。
第二點是，在這趨勢下，地產商當然樂見其成，地皮價格節節上升，原來各地產商可以坐享其成。
為六成市民提供公營房屋
20170208
明報2017年2月8日報導，「特首梁振英及建制派昨不約而同質疑特首參選人曾俊華提出的政綱。曾俊華日前提出長遠為六成市民提供公營房屋，特首粱振英昨出席行會前表示，曾俊華未必能達到目標，反問「是否以後都不再賣地建私人樓？」曾俊華昨反駁，稱提出的是長遠目標及方向，但承認沒有時間表。」
提出「六成」這實數而沒有「時間表」，這究竟是什麼目標！「長遠」是十年還是一百年呢？真是匪夷所思！在另一方面，粱特首的質疑在沒有提供任何數據下，是否有點兒武斷。
根據政府統計處的人口估算及房屋委員會的建屋計劃，假設建屋量維持在每年1.84萬公營房屋，
相信曾俊華並不知道為六成市民提供公營房屋這長遠目標可於30年內，即2046年前達成。請參照下列圖表的詳細數據。
長遠目標要30年才達到，並不理想，原來要在10年內達到為六成市民提供公營房屋這長遠目標並非不可能，差額只是24.93萬個單位，如果未來特首有決心，落實我所建議的船灣新市鎮計劃，可以即時提供足夠土地儲備建50萬個540呎的住宅單位，以6:4公私營房屋比例計算，在未來十年多建24.93萬公營房屋絕無困難。障礙只是政府的決心吧！
對於人口估算在2046 年之後出現的負增長，政府亦應未雨綢繆，檢討長遠人口政策，為未來引進優質新移民，維持香港人口正増長，為社會及經濟發展帶來動力。
梁促研究開發郊園選址 林超英：增整體面積為前提 可商量
20170126
房屋問題是香港的「深層次矛盾」之一，政府歸咎為土地問題。因而在土地爭奪戰中引發一連串激烈爭辯，環團、學者以致普羅大眾當然希望政府能從四色土地——紅(解放軍用地)、棕(閒置或已破壞的土地)、藍(為新界「男」丁預留的村屋地)、綠(高爾夫球場)找到足夠土地解決房屋問題。
政府當然深明處理四色土地的困難，唯有轉移視線拋出更具爭議的方案，直接向郊野公園開刀。
作為熱愛戶外活動的人仕，我當然反對向郊野公園要地，而梁特首促研究開發郊園選址，既無明確準則、又無區域限制，只著重於向生態及景觀價值較低的地方打主意，何謂「生態及景觀價值較低」？由誰人來判斷？由於要交數，一旦打開缺口，郊野公園土地及綠化地就會不斷遭蠶食，申請改劃綠化地的申請將僧無日無之，港九新界24個郊野公園都有可能被「睇中」，殺傷力不容小覷，所以我很認同天文台前台長林超英的講法，比喻發展郊野公園的建議為「思想的癌細胞」。
與其讓那些貪得無厭的既得利益者任意妄為，我建議堅守最少以下六大原則，在各持份者共同參與之下作一次性全面檢討重訂郊野公園範圍，
反正1976年8月的《郊野公園條例》已生效超過40年：
1. 檢討以促進及完善郊野公園條例為目標，收緊並提高此後可以啟動改劃郊野公園作其他用途程序的門檻。
2. 24個郊野公園總面積只可増加、不能減少。
3. 任何修訂需所有持份者代表一致通過，否則保持不變。
4. 涵蓋綠化地帶政策，重申綠化地帶作為生態保育的緩衝區的原意，杜絕透過改劃分區計劃大綱圖徵用綠化帶作興建房屋用途，確保現存約15,500公頃綠化帶只會增加，不會減少，並引入制度保障，確認政府管理綠化地帶的責任，不要讓土地棕土化的過程在綠化帶出現。
5. 落實水務署2008年發佈的「全面水資源管理策略」，加速海水化淡及再生水資源運用，逐漸減輕依賴東江水及雨水的收集。
6. 收復船灣淡水湖，釋出1200公頃土地，建立一完整具規模的新市鎮，並完善周邊郊野公園配套及南北走向鐵路幹線。
假攻郊野公園，實搶土地規劃話事權（文：林超英）
20170126
地產商千方百計要搶奪土地規劃話事權，目的都是要從政府手上奪走了土地供應話事權，從而可以壟斷土地供應，操控樓價，恣意屯積居奇，謀取最大利潤。要應對這五花八門的技倆，其實好簡單，就是政府要手握大量土地儲備，重奪土地供應話事權。
我之前提出的「填湖、造地，建家園」船灣新市鎮計劃，就是針對這情況，為香港政府送上一服去病強身的良藥。項目重點總結如下：
1. 不用收地、不用拆遷賠償，一下子提供1200公頃土地
2. 可建500,000 540 呎住宅單位加9,000萬呎非住宅用空間
3. 保留600公頃為綠化緩衝帶及園林公園的休憩用地為打通南北走向鐵路交通幹線奠下良好基礎
特首梁振英的施政報告 - 一手新盤潛在供應
20170124
特首梁振英多次提及房屋是政府施政重中之重，承諾增加資助出售房屋和整體房屋的供應量。特首還在他任內最後的一份施政報告裡自吹自擂，宣稱政綱關於房屋問題已大致落實，部分並已取得成績，但是，根據經濟日報TOPick綜合資料，回顧過去5年，特首在以下５個關於房屋問題的指數都差強人意（見附表），只有「一手新盤潛在供應」有增加：
細心分析，不難察覺這「一手新盤潛在供應」大有問題，可以話又係特首另一語言偽術代表作，首先甚麼叫「潛在」呢？潛在一詞本身沒有確定性，是否過份虛無。其次「潛在」供應包括未賣貨尾就更不恰當，貨尾單位理應已計算入之前的供應量，不能一女配二夫，如果硬要計萛入內，那麼那些正在興建中的和那些將在熟地興建的單位必然不能全數計算入內，因為發展商唔一定起好就賣、有地就起！屯積居奇乃是他們慣用手法。
如果唔睇「潛在」供應，不如我們睇吓特首梁振英任內的實際供應吧。根據差餉物業估價署的統計數字，自1985年起，在梁特首上任前的27個年頭總共建了660,134個私人住宅單位，每年平均是24,449個。截至2016年11月底，梁特首任內落成量是57,464個，即每年平均11,493個，比之前的10年和27年分別下跌了32% 和53%。這樣的成續，居然還敢講在房屋問題上取得成績，這不是荒謊言，是甚麼！
港樓負擔連續7年全球最重 相當於18年收入
20170124
根據調查機構調查機構Demographia一年一度的報告，指香港住屋情况近年急速惡化，2016年香港樓價平均為港人年收入18.1倍，港樓負擔連續7年全球最重，相當於18年收入。遠遠拋離排第二及第三的悉尼及溫哥華，分別為年收入12.2倍及11.8倍。
自７０年代，香港相繼推出了九個新市鎮發展，時至今日，這些新市鎮已接近飽和，在政府的中、長期計劃中只有一些規模較細的新發展區，對房屋短缺於事無補，加上部份計劃仍處於籌劃中，未能趕上配合人口增長，形成供應不足，樓價節節上升，與市民收入嚴重脫節。
「土地儲備」就好像「聯繫滙率」一樣，若土地儲備不足，樓價難免波動。所以要樓價回復平穩，慢慢與香港人收入掛鉤，政府一定要有大量土地儲備在手。如果香港沒有數千億美元的外匯儲備 ，聯繫匯率可以保持平穩嗎？所以香港的樓價不在乎每年的目標供應量，關鍵在於香港的土地儲備。高地價是現今香港各種社會問題的元兇，包括，貧富懸殊、年輕人欠缺上流機會、香港人慘變樓奴、行業萎縮等。所以只要推出有效政策，提供大量土地供應以穩定樓價，大部分的社會問題將會迎刃而解。
因些本人數天前提出「填湖、造地，建家園」的船灣新市鎮構思，這建議不用收地、不用拆遷、不用賠償。「船灣淡水湖 – 填湖工程」規模宏大、可塑性高、資金充裕，肯定可以建造一個集環保、智能、休閒舒適的理想新市鎮。
希望政府下定決心，透過此項目為香港提供大量土地儲備，長遠地穩定地價及樓價，盡快開展這個可供150萬人居住的安樂窩 – 船灣新市鎮。
優化土地供應策略(香港政府的研究)
20170118
香港政府就上述議題騁請了奧雅納（Arup）作出研究，根據奧雅納在2014年1月發表的最終報告－維港以外填海，
在研究中，透過選址過程選出了 5 個近岸的填海地點，其過程包括：
(1) 根據對以往研究及限制的審視，確認出 48 個前初步選址；
(2) 根據在第一階段公眾參與提出以作諮詢的選址準則，從而在 48 個前初步選址中選出 27 個初步選址；
(3) 就 27 個初步選址進行概括技術評估；
(4) 根據概括技術評估的結果和透過優化的選址準則，從 27 個初步選址中，進行地點篩選，再篩選出 5 個具潛力的填海地點進行更進一步的研究；地點篩選工作亦確立了值得進一步進行策略性探討的中部水域人工島方案的發展潛力；及
(5) 策略性層面上進行的概括環境評估為整個選址過程提供環境資料。
五個入圍的近岸填海地點（合共估計約為660公頃）：
1. 小蠔灣 約150公頃
2. 欣澳約80公頃
3. 青衣西南約150公頃
4. 馬料水 約80公頃
5. 龍鼓灘約200公頃
中部水域人工島方案，規模較大，但遙不可及，交通配套困難重重。你寧願讓政府進行五個近岸填海來制製造660公頃土地，還是接受船灣新市鎮，一下子造地1200 公頃呢？
船灣淡水湖的使命
20170116
根據水務署2014/15的年報，2014年香港年用水量為12.3 億立方米，59% (相當於7.26億立方米)來自東江水，22%來自海水 (主要作沖廁用)，只有19% (相當於2.34億立方米) 來自本地雨水收集，由於香港與廣東省的供水協議是每年定額8.2億立方米，如果用盡這額度，我們只需從雨水收集方面提取1.4億立方米，而香港水塘的總儲水容量是5.86億立方米，放棄船灣淡水湖 (容量是2.3億立方米) 對香港儲水和供水是沒有問題的，再者填平船灣淡水湖並不等如完全喪失其雨水收集功能。
根據水務署於2008年發佈的「全面水資源管理策略」，因氣候變化影響本地及東江流域降雨量而導致乾旱風險增加及降雨量按年波幅擴大，以及面臨惠州、東莞及深圳等廣東省主要城市共4千萬人口對東江水資源的競爭。其中一項主要措施是開發新的水資源。在全面水資源管理策略下，香港應該開拓先進的食水處理技術，例如發展不受氣候轉變影響之逆滲透海水化淡技術。這項目是在將軍澳137區興建海水化淡廠。以逆滲透技術產水，每日食水產量將達135,000立方米，並會預留空間以便日後擴建，將來食水產量增加至最終每日270,000立方米。年產量相當於98,550,000立方米，約 1億立方米。水務署亦已於2015年11月16日批出將軍澳海水化淡廠第一階段的勘查研究檢討、設計及建造顧問合約 (價值1億8千萬) 予博威工程顧問有限公司。
因此，改變船灣淡水湖的用途，釋出土地資源，完全符合香港整體利益及全面水資源管理策略。
https://www.tkodesal.hk/
http://www.wsd.gov.hk/filemanager/common/annual_report/2014_15/tc/securing_longer_term_water_supply.html
人口增長與建屋目標
20170113
長遠房屋策略督導委員會於2013年公布未來10年的房屋需求推算，為年均4.7萬伙，推萛是否反映真實需要，惹來爭議。1987年港府發表首份長遠房屋策略文件，制定由當時至2001年的供應目標是年均7萬伙；至1998年，時任特首董建華更公布每年要有8.5萬伙單位。如今本港人口約735萬，相較86年553萬人及96年647萬人的人口都要多，需求推算卻反而降為年均4.7萬伙，較98年的8.5萬低近一半，這樣合理嗎？
根據運輸及房屋局2016年5月的最新數字，宣稱未來三至四年一手私樓供應量約有92,000伙，是2004年九月以來的最高紀錄，當中包括現樓「貨尾」單位6,000個，興建中而尚未出售的單位65,000個，位處「熟地」而可隨時動工的單位有21,000個，這合共的92,000個供應量大有問題，首先「貨尾」不應計算為未來的供應，因為發展商是有權無限期將興建好的單位擱置推售(例如海澄灣)或屯積「熟地」。這種統計方式完全不合邏輯，明顯運房局只是有心把可供發售的數字誇大。可以看到的是運房局確實盡了九牛二虎之力，期望達到每年供應二萬個的目標。這正正是黔驢技窮！
就算公屋加私樓合起來真的能每年有4.7萬個供應，香港的樓價仍然會不斷上升，因為動力主要來自於投資需求，而不是使用需要。大家要將房屋需要與需求區分出來，在現時炒家與發展商完全洞悉香港政府在土地供應上的制肘與乏力，這群貪得無厭的炒家和地產商是會有恃無恐的，只會繼續興波作浪、屯積居期，操控樓價，樓價不止難以下跌，連平穩也難！肯定有錢賺的投資產品，需求一定是無限的。
所以要樓價回復平穩，慢慢與香港人收入掛鉤，政府一定要有大量土地儲備在手。如果香港沒有數千億美元的外匯儲備，聯繫匯率可以保持平穩嗎？所以香港的樓價不在乎每年的目標供應量，關鍵在於香港的土地儲備，在這方面，香港政府每每示人以弱。奈何！
金融管理局（金管局）於2017年1月6日公布，香港於2016年12月底的官方外匯儲備資產為3,862億美元。
回顧香港的城市發展
20170112
回顧香港的城市發展，為應付60年代人口的高速增長，香港政府決定展開新市鎮發展計劃，自70年代初香港發展了九個新市鎮，這九個新市鎮可劃分為三代。首三個新市鎮，即荃灣、沙田和屯門的發展工程於70年代初期動工；大埔、粉嶺/上水及元朗屬第二代新市鎮，於70年代後期動工建設；第三代新市鎮，即將軍澳、天水圍和東涌的發展工程則於80及90年代展開。現時，九個新市鎮的整體人口約347萬，預計到2021年將增至363萬。
這九個新市鎮的剩餘容量已所餘無幾，只有計劃中的東涌東/西擴展區能把東涌新市鎮發展延續並增加容納14.4萬人。這些七、八十年代開展的新市鎮，已經飽和再無餘力解決香港目前嚴峻的房屋問題。很遺憾，自此香港政府再沒有推出任何新市鎮發展計劃，有的只是一些規模較細的新發展區，對房屋短於事無補，加上部份計劃仍處於籌劃中，未能趕上配合人口增長，形成供應不足，樓價節節上升，與市民收入嚴重脫節，那些投機分子，看準機會，認定樓價長遠來說只會升、不會趺，作為投資者 (美其名)當然會大量入貨，地產發展商更不惜高價投地，就萛是已落成的，都選擇屯積不賣。位於香港九龍大角咀浪澄灣就是一個活生生的例子 ，屋苑有8幢，共1,829個單位，於2005年落成，當時以現樓發售，於2007年10月首推其中第 3、5、6 座的部分單位，第一批售出的單位於2008年4月開始收樓。發展商自2007年賣出600伙後一直封盤，另外兩座分別於2012年5月、2013年11月至2014年年中、2015年夏天及2016年重推。最後三座一直屯積至2016年尾，寧願額外花費超過三億元將單位的裝置重新更換也在所不惜。因此，如果在土地供應上政府沒有壓倒性主動權，這群貪得無厭的炒家和地產商是會有恃無恐的，只會繼續興波作浪、屯積居期，操控樓價，樓價不止難以下跌，連平穩也難！
土地資源對於香港而言，真是極為珍貴。以「寸金尺土」形容香港正切合不過！香港真的再沒有土地供應嗎？在70-80年代，政府決定展開新市鎮發展計劃以應付人口高速增長，短短20年間發展了九個新市鎮。現時，九個新市鎮的整體人口約347萬，預計到2021年將增至363萬註1。眼見新市鎮容量已進入飽和階段，再無餘力解決香港目前嚴峻的房屋問題，其中只有東涌新市鎮發展延續並增加容納14.4萬人註2。現時只有一些規模較細的新發展區，對房屋短缺於事無補，加上部份計劃仍處於籌劃中，未能趕上配合人口增長，形成供應不足，樓價節節上升，與市民收入嚴重脫節。